• 地产风暴来袭择优删选
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-06-08  /  浏览:1165 次  /  

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  “现在信托公司风控不仅要看抵押物,还要看地产公司现有项目和土地储备情况,以判断项目出现风险,是否有有效资产做担保。”6月4日,湖北武汉一家房企负责人李浩告诉《中国经营报》记者。
  李浩介绍,其实年初他们和武汉当地一家信托公司也合作发了一款产品,但规模较小,此次经朋友介绍来北京找大型信托公司融资,希望规模上能达到7亿元。“我们是5月份来的,目前信托公司正在对公司名下1000亩的土储做测量,要求我们除了项目抵押,还要一定的土地联保。”
  之所以对地块做精准的尽职调查,是因为当前房价开始出现下降趋势。某研究院数据显示,5月全国百城价格指数统计中,武汉住宅样本平均价格8362元/平方米,较上月降低39元,环比下降0.46%,同比上涨7.94%,这是17个月以来武汉房价环比首降,与全国价格走势较为一致。
  房价的变化,对于信托公司来说,最直接的影响就是抵押物可能面临缩水的现象。
  上述办理融资业务的北京某信托公司人士表示,相比一线城市,二三线城市房价下降,造成的影响远比一线城市要大,抵押物缩水难以偿还时,只能以地块做优先处置。“目前优质地块还是稀缺资源,市场上愿意接手的人也很多,所以相比项目,这些地块可能更有吸引力,当然前提是地块的地理位置一定要好。”
  而这并非个例。
  上海一家信托公司人士也表示,今年以来公司加强了对房地产 (论坛)信托的风控管理,发行量较以前有所减少。“以前差不多每月都有5单的房地产信托,但是现在基本维持在2单左右,而且在房企选择上,更倾向于大企业,中小房企一般不做。”
  该人士举例说,他们目前正和万科谈一笔信托计划,不过同时洽谈的还有其他几家大型信托公司。“对于大型房企,信托公司还是处于竞争状态,有时为了能合作,在费用上也会做出让步,比如说降低0.2%~0.5%的费用等。但是对于小房企来说,特别是三四线城市房企,融资成本基本上还维持在15%左右,费用也没有减少。”
  用益信托数据显示,5月,房地产集合信托规模较上月的239.90亿元,环比下降63.81%,融资企业从4月份的121个,下降到59个。与去年同期相比,融资规模缩减也高达60.84%。
  据信托公司公布的年报披露,目前包括中信[简介 最新动态]、中融、平安等在内的信托公司都已经减少了房地产信托的发行规模。
  其中,中信信托7297亿元规模中,基础产业占比达41.08%。2013年度,中信信托严控房地产信托占比,投向房地产的信托资产仅为7.71%,低于行业平均水平。
  系统风险
  事实上,作为房企主要输血通道的信托产品,截至目前,其发行规模已经超过了1200亿元,不过在1200亿元的产品中,鲜有中小房企的身影。
  在信托网,记者统计发现,包括万科、恒大、绿地等大型房地产企业借道信托融资越来越多,成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加,三家房企合计信托融资已达73.5亿元,其中,恒大居首。
  对此,普益财富信托研究员范杰认为,之所以出现两极分化,主要问题还是资金链危机的解决。一线城市市场的接纳度高,资产的价值高,更容易找到买手,但是三四线城市未来的升值空间有限,除非是个别项目和地块,否则一旦有风险就会影响整个链条。“系统风险高。”范杰说。
  以光耀为例,从项目问题,到资金链危机,再到破产,光耀成为业内首个房企资金链断裂后无回天乏力挽救的企业。光耀集团董事长郭耀名坦言,只要能解决问题,愿意接受一切企业的收购。
  随着房地产市场行业性风险的爆发,信托公司更加谨慎。
  上述北京某信托公司人士坦言,对于全国市场虽然不能说一刀切,但还是采取差异化的思路。“对于三四线城市,我们坚持能不进入就不进入的原则,等待市场好转。”
  事实也正如信托公司的预测,三四线城市库存增加,使得房价上涨更为艰难。
  中原地产数据显示,全国35个城市中,有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲,导致库存上升的态势也较明显。
  同策咨询数据分析称,从一线城市之外的限购城市来看,土地财政的依赖度超过50%的共计31个城市,这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。
  在此背景下,中融信托透露,以后将着重做一线城市,大型房地产公司的房地产信托项目。对房地产公司建立名单制管理,具体项目要预先经过风险压力测试模型。“公司将房地产业务重心向一线城市转移,谨慎进入二线城市房地产项目,三四线城市仅限特大型开发商。 
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