• 银监会两次表态截然不同
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-06-08  /  浏览:1071 次  /  

 银监会的“表态”在地产业内引起广泛关注,一部分业内人士甚至认为2014年楼市有可能迎来迟到的春天。

  5月12日,央行召集商业银行开座谈会,强调要合理确定首套房贷款利率水平,及时审批和发放。但21世纪经济报道记者从21世纪不动产金融服务部门了解到,近一个月,央行以“窗口指导”喊话后,首套房利率并没有变化,九成商业银行首套房贷利率执行基准利率或上浮5%-10%。
  当下的楼市现状是,库存激增,部分项目降价,土地市场转冷。脆弱的市场是否会因为银监会最新房贷信号的变化,出现扭转?
  商业银行的分歧
  据21世纪经济报道记者了解,当前银行对房贷业务已出现明显分歧:以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”后,正在推进相关措施;但其他不少商业银行由于资金紧张、存款资源有限,而暂停或推延房贷业务。
  最明显的变化在于,银行在审核方面表现积极,通过减少人工干预来提高审批速度。融360数据显示,目前首套房贷款审批时间较快,一般在2至7天内,但放款时间仍较长,与4月份相比没有明显变化。相比较而言,外资银行放款时间相对较短,大概在30天之内;国内的银行则需45天左右。
  在央行5月12日“喊话”后,工商银行表态提高个人住房贷款的审批速度,对个人住房贷款实行合理定价,最低为基准利率,并增加了房贷规模,要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放。交通银行表示继续大力发展个人住房贷款业务,严格执行住房贷款差异化信贷政策,重点支持自住型住房贷款,特别是首套房住房贷款需求。
  但平安银行、民生银行、广发银行表示,暂时不会改变既有的信贷策略,今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。
  融360摸底全国21个重点城市近400家银行调查显示,在调查的21个城市中,有14个城市出现停贷现象,较上月停贷城市减少。统计显示,停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中,无锡、北京、深圳三个城市居前。
  上述调查显示,5月份首套房9折以下利率优惠已绝迹,对于首套房的房贷申请,10.11%的银行表示已停贷。甚至还有10.67%的银行执行上浮20%及以上利率。
  楼市最差的时刻?
  中信[简介 最新动态]建设证券认为,整个房地产行业将迎来最差的时刻。
  21世纪经济报道记者综合各方面数据发现,4月和5月,楼市并未呈现传统的“小阳春”行情,成交量走低,价格停滞或下跌。房企虽然加大了推盘力度,但购房者已经形成浓厚的观望情绪,入市动力不足,成交受到抑制。一线城市成交情况更糟糕。
  以北京为例,进入5月,北京商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套至7.5万套。正如北京市房协秘书长陈志所言,尽管调控一直在强调“去投机化”,但未能改变住房的投资属性。对于“投资品”而言,消费者向来是买涨不买跌。据了解,北京某楼盘近日推出30套可一成分期首付的房源,还有项目推出“零首付”促销政策,亦有一些楼盘尾盘降价促销。
  土地市场也出现转冷的趋势。即使是一线城市土地市场也开始感受到压力,二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象增多。
  据第一太平戴维斯研究部的观察,北京今年前4个月的土地成交额达到1056亿元,5月份仅有4幅地块成交,成交额只有58亿元。截至2014年5月,实际楼面价超过每平方米2万元的地块仅有5宗,其中单价最高的一宗地块成交单价也不及每平方米3万元。而反观2013年,共计9幅地块以超过每平方米2万元的实际楼面价格成交,其中3幅地块成交单价超过每平方米4.5万元,最高达到每平方米7.3万元。“虽然从表面来看主要由于政府放缓了土地供给节奏,导致土地供给极为有限,但究其根本原因,却在于近期开发商拿地热情的下降。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华对记者表示。
  已有一些开发商出现资金断裂的迹象。王兆星也表示,将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况,关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。
  默认的救市
  楼市不振,地方政府最着急。
  今年3月以来,先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等多个城市出台与楼市有关的政策,包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。这被业内普遍称为地方救市之举。不过,这只是一种微调。
  中央政府层面一直在严密关注楼市运行态势,包括各地政策的小幅调整。住建部总经济师冯俊6月4日下午在国新办举行的新闻发布会上说,整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求,遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前得到的信息还没有一个地方公开取消限购。从我们制定的限购政策来看,限购对老百姓的消费需求是没有影响的,只是对过度投资需求有限制。
  但包括央视在内的多家媒体,将冯俊这段话解读为“是否取消限购由每个地方根据自己的实际情况作出判断”。但一位业内资深人士认为,这是对冯俊话语的片面理解。如果将取消限购的主动权完全交给地方,它们多数会毫不犹豫地取消。
  开发商群体对鼓动放松限购更是不遗余力。某三线城市开发商不久前接受21世纪经济报道记者采访时表示,最希望政府能放开限购。一旦限购打开,将直接刺激销售,带动成交的增长。
  度过最差时刻,是否即是楼市反弹的开始?6月6日王兆星的表态,会不会成为楼市反转的风向标?
  不久前,在报道举办的一次小范围论坛上,某二线省会城市官员预测,今年下半年楼市将会逐渐有起色。这位官员称,短期内,楼市调整不可避免,但中长期坚定看好。
  万科 (论坛)集团总裁郁亮也于6月5日表示,尽管地产的黄金时代已经结束,但白银时代已经开启,白银仍是贵金属。万科高度关注人口质量和人口流动趋势。如果说人口的移动创造了大量的需求,而人口结构中又越来越多受过高等教育的人群,他们将是未来支撑房地产市场需求的主力。
  市场发展中心总监桑豫峰认为,预计银监会即将发布相关通知,以确保各商业银行对首套房贷款利率能回归基准利率,甚至给予优惠。实践证明,只要信贷稍微松动,就能对住房需求起到很大的撬动作用。随着首套房利率回归基准利率甚至优惠,商品房成交情况将逐步回暖。
  但是,资本市场不为所动,6月6日下午,地产股继续带领大盘下跌。
  银监会表态
  银监会:房地产开发贷没有任何讨价还价余地
  银监会发布的2013年年报显示,房地产贷款风险控制效果显现,近两年“不良”均出现“双降”。
  “房地产贷款风险可控。”银监会相关负责人表示,严格执行国务院相关政策,房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等,没有任何松动,没有任何折扣,没有任何讨价还价的余地。
  银监会发布的2013年年报显示,房地产贷款风险控制效果显现,近两年“不良”均出现“双降”。2013年末,商业银行房地产不良贷款余额为214.4亿元,较上一年减少64.7亿元,不良率为0.48%,同比下降0.23个百分点。
  严守房地产贷款风险方面,银监会要求银行要关注重点区域、重点企业,深入分析不同区域房地产风险的具体情况,及早制定风险防控预案,缓释风险。同时继续强化“名单制”管理,防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
  “守住不发生系统性、区域性风险底线,维护银行业的稳健运行,必须预设防线,分类实施,锁定存量风险,管住增量风险,做到降旧控新,逐笔化解。”银监会2013年年报称。
  银监会还要求银行缓释平台贷风险、严控房地产贷款风险,防化产能过剩风险。同时,银监会也要求做好4种风险的盯防,即不规范的理财产品、不审慎的信托业务、融资性担保和小额贷款。
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