热点关注限购对抑制投资有效果吗?
记者：当初楼市限购是要解决什么问题？现在看来，是否达到了预期效果？
王珏林：2008年以来，国家为了应对金融危机，加大投资力度，导致市场投资过热，房价涨幅太快，使得供求关系急剧变化，投资性购房比例上升过大。为了解决这些问题，国家出台了“三限”的措施，包括限购、限贷和限价。出台限购，主要是解决市场过热，房价上涨过快，大城市的供求比例差异太大的问题。
限购确实解决了很大的问题，政策性调整缓解了当时求大于供的矛盾，而且限购非常有针对性地瞄准了投资性需求，解决了投资性购房比例过大的问题。这几年房地产市场相对比较稳定，跟限购有很大的关系，如果没有限购，现在市场将更热更疯狂。
刘维新：2008年美国发生金融危机后，中国政府投入了4万亿来救市，结果房价快速上扬。为了抑制房价和过多的投机炒作，政府制定了限购的调控政策。
应该说，这项政策对抑制投机与炒作起了一定的作用，取得了明显成效。但对一线城市来说，虽然也起了一些作用，但并没有使房价降下来。
目前，房价与职工收入之比尚未回到合理的状态，价格和价值脱离很远。实质上是房地产市场结构、机制出了问题，单靠限购政策是不能解决的。
陈国强：限购的初衷是为了抑制不合理的、投资性的需求，使住房回归到其居住和使用属性上来。从这个角度来说，限购的效果是有的，基本达到了抑制投资的目的。北上广这样的城市通过严厉的限购使市场上的投资性需求基本离场了。当然，也有负效果，通过简单化的行政手段，让北京这样的城市中一些自住性需求被误伤了。
不限购，房价会大涨吗?
记者：限购取消后，房价是否能马上上涨，楼市能否随之回暖？
王珏林：能否出现房价报复性上涨要分城市来看。北京、上海这样的一线城市，限购取消一定会出现房价报复性上涨。而三四线城市本身就有住宅存量过大、消化不良的问题，以前就没有限购措施，根本就不存在取消限购的问题。大城市和省会城市，取消限购或放松限购可能会让一些消费者购房，但在目前市场环境下，也不会出现市场的转变。大部分消费者现在还是处于观望期，对未来房屋投资的判断还是比较谨慎的。马上要出台房地产税、不动产登记等政策，房子不是今天买明天就卖，5年、10年后要承担的成本，购房者要考虑到。所以，个别城市取消限购，可能增加一部分市场消费，但影响市场的能力还是有限的。
贾康：3月份以来，国内主要城市房价指标降温，目前楼市已经进入了一个分化的、波动的时期。在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，把原来不得已而为之的限购等“权宜之计”行政手段和措施趁此机会淡出，收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需因地制宜渐进掌握的过程，其后的中长期制度建设如跟上了，应能有效防止有人担心的超出正常幅度的强烈大幅反弹。
刘维新：限购对刚性购自住房需求并没有限制，大家所以对这个政策很敏感，主要原因是过去10年的GDP增长主要靠房地产业的拉动，地方财政也主要靠卖地与房地产税维持其“发展”。所以调控一次上涨一次，并形成“三高”：高房价、高信贷率、高积压率。这“三高”已经潜伏很大风险，因此这届政府已改变政策，不再单纯地依靠房地产拉动GDP。正常的市场经济不能用房地产调动积极性，用限购政策刺激房价上涨和房地产市场回暖是不可取的。
陈国强：放松限购能激活部分需求，但也不能把放松限购的作用预期得过高。除了限购以外，还有限贷政策，这是中央掌握的，地方政府左右不了。限购虽然松绑了，但对很多人来说，想买第三套或者更多的房子，不能贷款就没有支付能力。另外，目前市场观望情绪也比较浓重，一些人获得了购房的资格，也未必会出手。
限购政策该不该完全取消？
记者：目前房地产市场的状况是否适合大面积取消限购？限购取消将对房地产市场，以及整个宏观经济造成怎样的影响。
王珏林：像北京、上海这样的城市还是不能放松限购，它们是全国市场的风向标。目前国内房地产市场正处于观望期，限购取消，房价上涨，马上会改变整个全国市场的预期，影响是非常大的。
经济状况最终体现在消费能力上，限购取消让部分买房者有了买房指标，增加了消费；对企业来说，它买地和投资的信心也增强了。所以从短期来看，取消限购对经济有助推作用，但从长期看，却不一定有好处。这种消费和投资的释放，不是自然增长，而是政策刺激所带来的。暂时解决了一些房屋存量，但却是不可持续的。现在的存量是由于城市的发展方式存在问题，经济结构调整还有差距导致的，用行政刺激手段解决问题是掩盖了矛盾。市场的消费能力总是有限的，买房不是买白菜土豆，卖不出去大家可以分担点、多吃点，买房要多个家庭用多年积蓄加贷款才能消费。政府靠卖地、靠房地产消费来拉动经济的办法不可取。
贾康：现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在三令五申中推进；另外一方面，在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。目前房地产市场出现了分化，市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越渴望去接近这个境界。应该说这是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机，也是政府可以酌情淡化和收敛行政性限购权宜手段的契机。
陈国强：目前市场矛盾发生了变化，过去是房子供不应求，今天很多城市面临的问题是供大于求，限购的意义已经有限了。在不少限购城市，政策执行得不严，限购徒有虚名了。当初限购，有些城市规定社保的缴纳时间是一年，随着限购政策实施时间增长，其效力也在递减了。另外，差别化的信贷政策也对市场的投资需求抑制起着很大的作用。
政府该如何管理房地产市场？
记者：为房地产市场与宏观经济长远打算，究竟该如何处理已经实行3年之久的限购政策？什么样的房地产市场政策才适合目前我国的实际情况？
王珏林：在市场经济中，靠行政调控市场的效果不显著，能力也会越来越弱。应该建立法治化市场，按市场规律调整供求关系。我们现在正在为市场做一些基础性的工作，比如房地产税、不动产登记等。只有我们有新的、更好的管理市场的手段了，我们的行政手段才能淡化。那只手还没有的话，这只手不能一下子退出，因为市场本身还非常幼稚，你再没有管理办法，这只手一退出就会造成市场的混乱。
调整市场需要几大手段共同作用。首先是抓好土地配置；第二是合理的布局和规划，不能乱盖乱扩；第三在金融方面要合理的配置，如果不合理的配置一个造成膨胀和短路，现在我们就处于短路状态，银行贷款刺激造成大家对市场信心减弱，预期变化；第四，最重要的就是税收，税收是调整供需矛盾的一个重要的手段，使这个行业的利润不能高高在上，让投资性购房积极性别再那么高。另外，解决问题需要合心合力，中央和地方之间，各个部门之间要形成合力。
贾康：从长计议，真正有意义的事是：一方面由各地相机抉择淡化行政限购措施，这不是所谓的政府“救市”、“挺市”，而是政府回归市场轨道上其应秉持的调控理性；另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。
解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。政府要做的首先是要托住廉租房与公租房合二为一这个底；其次要积极发展更高一层的共有产权房，使刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体不用再去当“房奴”；第三是在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头”式的出资支持新建保障房转为“补人头”式的由政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、管市场公平竞争规则和管依法收税就可以了，其余的事情可交给市场去解决。
刘维新：中国的市场经济是以公有制为主体的多种经济成分共存的市场，这决定了房地产市场发展的根本目的是为解决城市居民居住需要，住房建设应以民生为根本。前十年中国房地产市场的发展违背了国务院“23号”文件的精神，偏离了方向。我认为，中央将通过深化改革，纠正错误，使房地产市场恢复到正确的方向上来，而不是全面取消限购政策。
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