热点关注首先需要说明的是,现行住房信贷政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策,以及2016年“2.1”政策(即26号文)基础上形成的。关于房贷首付比例的政策,最新的调整就是26号文的相关规定。《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。
其次需要说明的是,尽管江苏的各城市都是属于不实施“限购”的城市,但国家统一的“限贷”政策,即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。26号文出台后,人民银行南京分行、江苏银监局按照“分类指导、因地施策”的原则,在充分征求省内各地方政府意见的基础上,已经指导省级市场利率定价自律机制协商确定了差别化住房信贷政策的具体执行标准,并已于2月4日起生效执行。其中,对于不同条件的居民家庭,在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时,按如下标准执行差别化的最低首付比例和利率水平:
1.居民家庭首次购买普通住房的,即购房人申请贷款购房时,此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房),在商业银行无购房贷款记录,且购房人提供首次购房书面诚信保证的,可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人,江苏的现行信贷政策是,南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%,南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点,即可以执行的最低首付比例为20%;贷款利率下限,均为基准利率的0.7倍。
2.根据26号文发布前的规定,对以下三种情况,执行或比照执行“首套”住房信贷政策:(1)有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;(2)已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;(3)仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即:住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
其中,26号文发布前,对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的,再次申请住房贷款时,不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款(即通常所说的有贷款未结清的“二套”房贷)“最低首付比例”为40%。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求,江苏银行业自律定价机制2015年4月确定,南京、苏州执行45%的最低首付比例,其余各城市执行40%的最低首付比例。“贷款利率下限”为基准利率的1.1倍。
3.根据26号文最新规定,居民家庭已有一套住房、有住房贷款,尽管相应购房贷款尚未结清(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”),也可根据“分类指导、因地施策”的原则,灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”,即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。
同样,对这类购房贷款(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”),根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求,江苏银行业自律定价机制2016年2月经商各地方政府后已经确定:(1)对南京市,除南京所属高淳、溧水外,仍执行此前的“二套”房贷政策,即执行45%的“最低首付比例”;(2)苏州市,除县级市、吴江区外,执行40%的“最低首付比例”;(3)对其他城市,以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区,均将最低首付比例从40%或45%统一下调至30%。
无论是26号文发布前还是发布后,对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”,其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。
可以说,对有房贷的“二套”房贷,“已结清”和“未结清”是有较大差异的,特别是在贷款利率方面。比如,“已结清”的,商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍,而“未结清”的则为1.1倍。目前申请商业银行“二套”房贷的,以“已结清”的为主,“未结清”的并不多。
4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的,继续按照原有的差别化信贷政策,由银行根据从严控制金融风险的原则,审慎把握是否发放住房贷款,以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款,但条件更加严格,首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。
5.居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的,继续按照原有的差别化信贷政策严格执行,即不得发放“三套”及以上的住房贷款。
需要说明的是,上述政策中仅规定“最低首付比例”和“贷款利率下限”,每个借款人购房贷款的“具体首付比例”和“具体贷款利率”,由商业银行在最低水平基础上自主确定。也就是说,“最低首付比例”、“贷款利率下限”均是指商业银行执行中可以向下浮动的最低下限,该下限不得突破,即可以上浮,但不得再低。进一步说,对于不同的购房人,商业银行经过尽职调查后,可以参考其一贯的信用状况、还款能力、抵质押情况、房屋价值评估值等,综合评价,并自主确定每个客户的具体“首付比例”和“贷款利率”(下浮或上浮幅度)。也就是说,不同的客户,其“首付比例”和“贷款利率”可以是不同的,商业银行在“下限”的基础上,有自主定价权。
关于“首次”与“首套”的认定问题。本次的《通知》针对此前实际操作中,个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况,《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”,因此对于符合“首次”购房条件的,应不折不扣地落实政策,并按“首次”政策发放贷款,以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时,能够得到住房信贷政策的优先支持。同时,对有购房贷款记录的借款人家庭,为了改善住房条件再次申请房贷时,如果房贷已经结清,且暂时无住房,仍继续按照“首套”房贷政策执行,但不得列入“首次”购房的贷款范围。事实上,“首次”和“首套”的差别并不大,即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点,“贷款利率下限”则均是0.7倍。
三、关于引导银行业机构加强住房贷款业务风险管理
近期,部分热点城市暴露出房地产中介机构、P2P平台、众筹以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头,其实质是变相突破了现有的住房信贷政策,放大了房地产金融的杠杆,甚至造成“零首付”的情况出现,这会埋下潜在的风险隐患。为此,从加强宏观审慎管理的角度,《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。主要包括:
1.严格禁止“首付贷”或“零首付”。一方面,要求商业银行按照“了解你的客户”的原则,从严审查住房贷款业务真实性、合规性,坚持“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线,即购房可以贷款,但“首付款必须是自有资金”。同时,要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式,确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况,严格审查首付款证明材料。对通过房地产中介公司、P2P平台、众筹以及小贷公司等非银行渠道筹集首付款,或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户,银行一律不得发放个人住房贷款。对商业银行无法查实首付款来源的,商业银行必须要求借款人提供首付款的书面诚信保证或书面承诺函。
2.严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系,防止“首付分期”等行为。对提供“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业,商业银行要从信贷风险控制的角度,一经发现应当中止或从严控制合作关系。
3.商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营,并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。要求金融机构做实“面签面谈”,充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性,禁止居民家庭借助 “假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的,以及“假离婚”等弄虚作假的借款人,商业银行应当将其计入个人征信不良记录。在支持居民正常购房的同时,培育良好的社会信用文化,有效防范系统性金融风险。
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