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北京市东元律师事务所李松律师表示,近期房价上涨的确有些夸张,政府及时出台相关政策进行调整也是合理,但这种调整或多或少会对调整前签订合同的双方造成影响。那么因政策的调整,导致一方履行合同不能的,是否应当承担相应的违约责任呢?
李松律师认为,政策的调整属于情势变更,不构成违约。根据《合同法司法解释(二)》之规定,合同成立以后客户情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。徐女士在签订买卖合同时,无法预见合同履行过程中政策进行调整,政策调整后,导致徐女士无法继续履行合同,合同目的无法实现,徐女士可以解除合同,且合同解除是因政策变化导致的,双方都不构成违约,互不承担违约责任。合同解除后,卖家应退还徐女士已付购房款,包括定金。
合同解除后,中介费能否退还,李律师表示,依照中介公司居间合同的约定,买卖双方签订合同后中介的居间义务已经完成,双方应按照合同约定支付中介费,也就是说即使双方解除合同,中介费可不予退还,但中介代收的评估费、代办过户费等费用,因未实际产生,合同解除后应予以退还。
此外,李松律师指出,如果是合同签订后,因房价上涨,卖方故意拖延履行合同,致使双方迟迟未办理贷款手续,之后新政出台,徐女士没有能力增加多出的首付款,贷款金额不够,致使房屋买卖合同不能履行下去的,卖方仍构成违约,应承担合同解除的相关违约责任。
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